Les avantages de la SCI pour l’achat immobilier

Qu’est-ce qu’une SCI Familiale?

Le régime de base appliqué pour la possession d’un bien à plusieurs est l’indivision. Vous partagez les mêmes droits que les autres sur le bien. Les décisions doivent être prises à la majorité, ce qui peut compliquer sa gestion.

La SCI est une solution alternative qui peut se révéler très intéressante. Elle consiste à créer une société qui devient propriétaire du bien. Chaque part de l’immeuble apportée par les membres de la SCI à la création recevra une part proportionnelle à cet apport. Il faut au minimum deux associés pour la créer. Cela peut être des époux ou alors simplement des personnes morales majeures, ou mineur accompagné de son représentant légal.

Les SCI sont réglementées par les articles 1832 et suivants du code civil et les articles 1845 et suivants.

Qu’est-ce qu’une SCI Professionnelle?

Il également possible de créer une SCI pour un usage professionnel. Ce montage est souvent utilisé par les dirigeants d’entreprise pour se constituer un patrimoine et une rente. Le gérant ou dirigeant se porte acquéreur du bien immobilier, les murs de son entreprise, à travers une SCI professionnelle. Il édite ensuite un contrat de location qui sera signé par la société exploitante.

Les loyers payés par l’entreprise sont déductibles et diminueront l’assiette de l'impôt sur les sociétés. Ce montage permet donc au dirigeant d’isoler l’immeuble du patrimoine de l’entreprise et de le protéger des créanciers de la société.

Avantages de la SCI Familiale

La SCI familiale est, comme son nom l’indique, réservé aux membres d’un même famille. Peu importe le nombre de personnes, ce montage leur permet d’être propriétaires d’un bien dans un but non commercial. Il est souvent utilisé pour simplifier les cas de succession et de donation des parts. Si une personne de la SCI décède, ses parts seront redistribuées aux autres en vertu de leur droit d’usufruit sur le bien.

Ce montage est également avantageux pour les cas de donation ! Chaque part est soumise au paiement des droits de donation calculés sur la valeur des parts. Ce qui change avec une SCI familiale, c’est que les dettes de la société sont prises en compte dans la valeur des parts. Elles seront donc moins importantes ! Vous pouvez ainsi réduire les frais de donation avec ce type de montage.

Avantages de la SCI Professionnelle

Comme évoqué plus haut, la SCI professionnelle protège le protège le patrimoine de l’entreprise contre les poursuites éventuelles de créanciers de la société exploitante. Dans le cadre d’une procédure judiciaire, les biens sont préservés. Dans le cas de difficulté de paiement ou de liquidation d’entreprise, la SCI professionnelle peut se retrouver dans une mauvaise situation.

La société civile immobilière permet au dirigeant de se constituer un patrimoine immobilier en contractant un prêt immobilier qui sera remboursé par l’entreprise exploitante. Les autres coûts associés sont déduits des bénéfices et des revenus de son activité.

La SCI professionnelle se révèle très intéressante pour les entreprises familiales. En effet, sa mise en place simplifie la transmission des parts de la SCI comme l’attribution de l’entreprise commerciale aux enfants. Dans le cas d’une transmission à des tiers aussi, puisque l’entreprise se retrouve sans actif immobilier, elle sera donc plus facilement cessible.

Fiscalité de la SCI Familiale

La société sociale immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu : les revenus et les charges que vous percevez à travers la SCI sont pris en compte dans votre déclaration personnelle. On appelle cela la transparence fiscale. Vous pouvez également soumettre votre SCI à l'impôt sur les sociétés ce qui peut être avantageux pour vous.

En choisissant l'impôt sur le revenu, tous les associés devront déclarer les loyers perçus sur leur déclaration d'impôt au prorata des parts détenues. Les déficits peuvent également être imputés sur le revenu global. L’IR est adopté par la majorité des SCI.

Vous pouvez également choisir l'impôt sur les sociétés. Ce régime vous permet de réduire votre assiette d’imposition en déduisant les charges réelles de votre société ou encore l’amortissement de l’assiette fiscale. Cela peut être avantageux pendant la durée d’amortissement de l’actif, mais moins après. Faites bien attention en choisissant l’IS puisque ce choix est irrévocable. Réfléchissez sur le long terme !

Fiscalité de la SCI Professionnelle

Dans le cadre d’une société civile immobilière pro, il est possible de profiter d’avantages fiscaux en déduisant certains frais comme : les intérêts de crédit, une partie du montant des immeubles loués ou encore le frais de gérance générés par l’activité commerciale.

La SCI professionnelle dépend de la catégorie fiscale de l’impôt sur le revenu. Cela entraîne une imposition sur les bénéfices sociaux de chaque associés, la SCI n’est donc pas forcément plus intéressante que de laisser l’immeuble au bilan de votre entreprise.


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